Уфа, ул. Чернышевского, 7 8 (937) 337-22-00, 8 (917) 408-31-38 fra-arbitr@yandex.ru

Резонансных дел о банкротстве строительных организаций в последнее время становится все больше, растет и количество обманутых дольщиков, отстаивающих свои законные интересы и пытающихся вернуть вложенные в неудавшееся строительство денежные средства. В связи с обострившейся ситуацией на первичном рынке жилья особое значение приобретают вопросы защиты прав граждан-участников строительства.

С целью защиты жилищных прав граждан в процедуре банкротства в 2011 г. были внесены изменения в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", предусматривающие особенности банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства физических лиц, в том числе возможность предъявления требований на жилые помещения и передачу недостроенного дома ЖСК, созданным гражданами.

Урегулирование правоотношений, возникающих из банкротства застройщика, нашло свое отражение в параграфе 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". В процессе реализации Закона о банкротстве стало ясно, как много в решении проблем при банкротстве застройщика зависит от позиции арбитражных управляющих.

Застройщиком признается строительная фирма, привлекающая денежные средства и (или) имущество участников строительства, независимо от ее организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив (далее - ЖСК), или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил настоящего параграфа.

Участник строительства – лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Введение в Закон о банкротстве новых положений позволило поставить участников строительства в преимущественное положение перед другими конкурсными кредиторами, дав им возможность при соблюдении определенных условий получить в собственность жилые помещения даже при введении в отношении застройщика процедуры банкротства.

Согласно п. 6 ст. 201.1  ФЗ  " О несостотельности (банкротстве)" Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:

  1. заключение договора участия в долевом строительстве;
  2. заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  3. заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
  4. заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
  5. внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
  6. заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
  7. выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
  8. внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
  9. заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Параграф 7 главы IX Закона о банкротстве предусматривает, что у дольщиков имеется право выбора в способе защиты их прав. Речь может идти о заявлении ими:

  • денежного требования- включается  в реестр требований кредиторов (РТК)
  • требования о передаче жилого помещения - включается в реестр требований о передаче жилых помещений (РПП).

Согласно  пп.3 п.1 ст.201.1 Закона о банкротстве: требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения);

В рамках дела о банкротстве застройщиков введен реестр требований о передаче жилого помещения, в который включается: 

  • сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях;
  • размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость непереданного имущества, указанная в таком договоре);
  • сведения о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Реестр требований о передаче жилых помещений ведется в отношении каждого объекта строительства.

При рассмотрении требований о передаче жилого помещения, дольщику необходимо предоставить суду доказательства полной или частичной оплаты по заключенному с застройщиком договору. Дольщики, чьи требования о передаче жилых помещений включены в реестр, обладают на собраниях кредиторов числом голосов исходя из уплаченной по договору суммы.

Согласно статье 201.9 Закона о банкротстве, расчеты с дольщиками производятся в третью очередь, после требований за причинение вреда жизни или здоровью,  требований работников должника и требований по авторским вознаграждениям.

Расчеты по требованиям остальных кредиторов производятся только после удовлетворения требований дольщиков, в четвертую очередь. Казалось бы, это несомненный плюс для дольщиков. Однако это нововведение нивелируется статьей 201.14 Закона о банкротстве, согласно которой независимо от очередности право на получение 60 процентов от стоимости продажи имеют залоговые кредиторы.

Обычай делового оборота строится на том, что многие застройщики, в том числе начинающие строительство по закону № 214-ФЗ, получают на строительство банковские кредиты под залог права на земельный участок и возводящегося на нем объекта незавершенного строительства. Если дольщики заключили договоры по закону № 214-ФЗ, то в силу статьи 13 этого закона они также имеют право залога. 

Важно! Включению в реестр требований кредиторов предшествует расторжение договора между дольщиком и застройщиком, а значит – и прекращение ипотеки. В этом случае банк-залогодержатель имеет преимущественное перед дольщиками право на получение денежных средств: 60 % от выручки направляется на погашение его требований, и только 25 % - на выплаты дольщикам.

Закон о банкротстве предусматривает возможность погашения требований дольщиков путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному дольщиками жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Объект незавершенного строительства не может быть передан кооперативу в ходе процедуры наблюдения.

Пункт 1 ст. 201.10 Закон о банкротстве устанавливает такую возможность только для процедур финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства:

В ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее – передача объекта незавершенного строительства).

Перед применением пункта 1 ст. 201.10 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" необходимо выяснить несколько нюансов. Так, в силу п.1 ст.201.6 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются судом в порядке, установленном статьями 71 и 100 этого закона.

Ни статья 100, ни статьи параграфа 7 главы IX ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", не предусматривают возможности закрытия реестра.

Жилищно-строительный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:

  1. основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;
  2. членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);
  3. в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Арбитражный управляющий информирует дольщиков о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении. 

Кроме того, к собранию дольщиков арбитражный управляющий представляет:

  • заключение о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства,
  • отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект
  • незавершенного строительства и земельный участок,
  • проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или
  • иного специализированного потребительского кооператива.

Члены потребительских кооперативов именуются пайщиками. В отличие от производственных кооперативов пайщики в потребительских кооперативах не связаны обязательным личным трудовым участием. Наименование потребительского кооператива должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также или слово "кооператив", или слова "потребительский союз" либо "потребительское общество« (п.3 ст.116 ГК). 

Жилищным или жилищно-строительным кооперативом является добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы Жилищным кодексом РФ признаны потребительскими кооперативами (п. 4 ст. 110 Жилищного кодекса РФ).

Различие между указанными двумя видами кооперативов заключается в том, что члены жилищно-строительного кооператива участвуют своими средствами в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, а члены жилищного кооператива финансируют приобретение и содержание уже готового многоквартирного дома, а также, при необходимости, его реконструкцию.

После принятия решения собранием дольщиков, вопрос о передаче дома кооперативу рассматривается арбитражным судом, при этом должны быть извещены и все кредиторы (дольщики + конкурсные кредиторы). По результатам рассмотрения ходатайства собрания дольщиков о передаче объекта незавершенного строительства кооперативу арбитражный суд выносит одно из определений:

  • об удовлетворении ходатайства;
  • об отказе в удовлетворении ходатайства.

Если суд принимает положительное для дольщиков определение, права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются кооперативу в качестве отступного.

Статья 409 ГК РФ. Отступное 

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования дольщиков в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

Размер погашаемой части требования дольщика равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований дольщиков, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.

Пункт 3 статьи 201.10 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"  устанавливает достаточно жесткие условия для возможности осуществления передача объекта незавершенного строительства кооперативу. В частности, такая передача может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. 1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5% совокупный размер требований дольщиков, включенных в РТК и РПП, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 ст.201.10 Закона о банкротстве; 
  2. Условие, справедливое по формулировке, имеет одну грань, которая  может негативно обернуться для дольщиков. В реестр требований о передаче жилых помещений включаются два вида требований:
    • суммы, уплаченные дольщиками по договору (именно исходя из размера этих средств граждане имеют право голоса на собраниях),
    • суммы неисполненных обязательств застройщика (рассчитывается, исходя из рыночной стоимости квартиры).
    • В данной же норме не указано, о каком именно размере идет речь. Если Застройщик затянул строительство на несколько лет, то, с учетом повышения цен, подсчет требований граждан, исходя из сумм, внесенных ими, и сравнение внесенных сумм с рыночной стоимостью объекта незавершенного строительства может быть не в пользу дольщиков.
    • Представляется, что под словом «совокупный» следует понимать рыночную стоимость требований дольщиков.
  3.  имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 ст.201.10  Закона о банкротстве; 
  4.  в реестре требований кредиторов отсутствуют залоговые кредиторы-недольщики, либо залоговые кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 ст.201.10 Закона о банкротстве; 
  5. В рассматриваемом случае речь фактически идет о банках и иных финансово-кредитных организациях, которые предоставили застройщику заемные средства. Такие средства, как правила, предоставляются под залог (ипотеку). 
  6. Таким образом, если у застройщика имеются банки-залогодержатели, которые не согласны с передачей недостроенного жилого дома кооперативу, то бремя удовлетворения их требований ложится на плечи дольщиков и должны быть погашены до передачи незаконченного строительством объекта кооперативу. Поэтому если дольщиков возникнет желание взять достройку дома на свои плечи, то до этого необходимо будет погасить весь долг в пользу банка, а также кредиторов первой и второй очередей. Только после этого законодатель дает шанс дольщикам достроить свой дом за новые собственные денежные вложения. Такое положение по существу создает преимущество банкам перед иными дольщиками, в том числе гражданами – залогодержателями по закону № 214- ФЗ, поскольку до получения имущества они обязаны будут обеспечить погашения банковских кредитов застройщика. Иными словами, банки - залогодержатели имеют полное право получить удовлетворение всех своих требований до того, как дом будет передан кооперативу дольщиков для дальнейшей достройки их собственными . Причём, это удовлетворение опустошит карманы дольщиков на весьма приличные суммы возвращаемого за застройщика кредита с процентами и неустойками.
  7. после завершения строительства жилого дома в нем достаточно жилых помещений для  довлетворения требований всех дольщиков, включенных в РТК и РПП, и отсутствуют «двойные продажи»; 
  8. объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве  собственности;
  9. Условие по существу содержит требование государственной регистрации права собственности застройщика на незавершенное строительство, что будет зависеть не только от воли арбитражного управляющего и должника, но и фактически от воли органов государственной власти соответствующего субъекта РФ.
  10. земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
  11. дольщиками принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. 

Статьей 201.13 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"  установлено, что в случае, если в течение двух месяцев  собранием дольщиков не принято решение об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства (ст.201.10) или жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено (ст. 201.11), конкурсный управляющий уведомляет об этом арбитражный суд и направляет дольщикам предложения перевести свои требования из РПП в статус денежных, одновременно заявив отказ от инвестиционного договора. На это дольщикам дается один месяц с момента получения уведомления от арбитражного управляющего.

Фактически это означает, что требования, содержащиеся в РПП, считаются погашенными. Пропуск дольщиком срока для предъявления денежного требования делает невозможным включения его требования в РТК и как следствие – лишает дольщика права получить удовлетворение своих требований к должнику.

Пункт 1 ст.201.4 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)":

С даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.